As regras para um condomínio

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Condomínio
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Para que coabite pacificamente com os seus vizinhos, é essencial que conheça as principais regras relativas aos problemas que inevitavelmente surgem num condomínio.

Quem mora num prédio em que cada vizinho tem hábitos e modos de vida diferentes sabe que isso pode tornar-se um verdadeiro problema. Para além da convivência diária que nem sempre é fácil ou agradável, há ainda as reuniões de condóminos, que podem transformar-se em verdadeiros campos de batalha. Se este é um problema com o qual tem de conviver, preste atenção aos conselhos que lhe daremos aqui, ao longo dos próximos dias…

Contas em dia

O que fazer quando um vizinho se recusa a pagar as respectivas despesas de condomínio?

Em primeiro lugar, e para que não seja você a origem de um conflito entre vizinhos, obrigue-se a ter sempre em dia o pagamento do condomínio e outras despesas ligadas ao prédio, como obras, etc.

Para quando o caloteiro for um dos seus vizinhos, aqui ficam algumas dicas acerca das várias maneiras de resolver o problema:

Normalmente, quando se aprova o regulamento do condomínio, estabelece-se uma multa fixa ou uma percentagem sobre as dívidas, a aplicar aos moradores caloteiros. Então, a primeira medida a tomar quando alguém se esquece das contas será aplicar a multa para que a pessoa em questão pague o quanto antes.

Caso esta medida não resolva as coisas por bem, o melhor será formalizar a questão através de uma carta registada com aviso de recepção, solicitando a liquidação da quantia e respectiva multa.

Claro que o assunto pode continuar por resolver, e então é necessário partir para medidas mais drásticas.

Se a dívida for inferior a 750 contos, o mais indicado será proceder a um requerimento de injunção, que é um processo mais rápido e mais barato que um processo judicial normal, para além de dispensar a intervenção de um advogado.

Para pôr este processo em prática, o administrador do condomínio deve dirigir-se à secretaria de qualquer tribunal, para aí conseguir o impresso, referindo o seu motivo. Depois de preenchido, o processo é entregue no tribunal correspondente ao domicílio do devedor. Este processo custa quatro contos se a dívida for inferior a 375 contos, e sete contos se a dívida for entre 375 e 750 contos.

Se, mesmo depois de receber o requerimento, o devedor insistir em não saldar a dívida, o documento preenchido passa a ter força executiva e serve de prova na penhora dos bens do devedor.

Finalmente, e caso a dívida em questão seja superior a 750 contos, então o administrador terá de recorrer ao tribunal, preparando-se inevitavelmente para o custo e demora que isso implica. De modo a acelerar o processo, convém que se utilize a acta da reunião em que foram estipuladas as contribuições dos condóminos, as despesas relativas às partes comuns do prédio, etc, já que esta tem valor de Título Executivo contra o proprietário que não cumpre a sua parte. Quer isto dizer que o tribunal poderá decidir com base neste documento.

Não incomode

Saiba até que ponto os seus hábitos podem interferir no dia-a-dia dos seus vizinhos.

Quem vive num prédio sabe que não há nada que incomode mais do que um vizinho barulhento. Portanto, e para que não incomode nem seja incomodado, o condómino deve estar ciente de algumas regras:

A própria lei prevê algumas actividades que são proibidas não só a condóminos como a qualquer morador. De entre essas actividades destacam-se não só a produção de ruído como a emissão de fumos, fuligem, vapores, etc., assim como a produção de trepidações. A instalação e/ou depósito de substâncias perigosas que possam ser nocivas para a vizinhança também é proibida.

De acordo com o novo projecto de regulamentação sobre o ruído (ainda em apreciação), só se poderão realizar obras que provoquem barulho dentro de um edifício entre as 8 e as 18 horas nos dias úteis, e entre as 10 e as 13 aos sábados. O responsável pela obra vê-se também obrigado a afixar o tempo previsto até à conclusão da obra, assim como os períodos do dia em que se prevê maior produção de ruído. Podemos ainda adiantar que estas regras não se aplicam a trabalhos de carácter urgente, como por exemplo uma ruptura na canalização.

Em especial para quem vive em condomínio, existem algumas leis mais específicas, tais como a proibição de realizar obras que ponham em causa a linha arquitectónica do edifício, a utilização da casa para fins a que não está destinada (como transformar um apartamento num restaurante), para além de quaisquer outros actos previamente vedados a título constitutivo ou em reunião de condóminos.

O que fazer?

Sempre que uma ou mais destas regras são desrespeitadas, o administrador do prédio (ou mesmo qualquer outro morador) deve comunicar ao condómino em questão a sua falta. Caso a advertência não seja o suficiente para eliminar o problema, então a solução será comunicar o caso à autoridade competente.

Quando se trata de obras não autorizadas, a reclamação deve ser feita à câmara municipal da localidade, já que é esta a entidade responsável pela fiscalização.

No caso de ruído, então existe mais de uma alternativa. Quando um vizinho resolve fazer barulho a horas impróprias (entre as 22 e as 7 da manhã), então a PSP ou a GNR são as entidades apropriadas, já que têm autoridade para fazer cessar de imediato o barulho. Caso a situação seja reincidente, pode sempre optar por comunicar o caso à Direcção Geral do Ambiente ou à direcção regional, que tomarão as medidas necessárias para que a situação não se repita.

Variando conforme a natureza da infracção, as multas pela produção de ruído podem ir de 50 contos a 9 mil contos, podendo ainda proceder-se à apreensão de máquinas e/ou utensílios responsáveis pela produção do ruído, assim como à suspensão de licenças ou mesmo o encerramento de estabelecimentos.

Recorde-se ainda que toda e qualquer acção para pôr fim ao incómodo causado por um ou mais condóminos pode ser acumulada com um processo judicial. Uma decisão deste tipo tanto pode ser tomada em assembleia de condóminos como por um ou mais moradores isoladamente.

Amanhã… Como chegar a um consenso
Nem sempre é fácil fazer com que todos os moradores se entendam e concordem numa questão. Para isso é necessário saber levar as coisas a votos.

Como chegar a um consenso

Nem sempre é fácil fazer com que todos os moradores se entendam e concordem numa questão. Para isso é necessário saber levar as coisas a votos.

Sempre que há um problema entre vizinhos (ou mesmo que envolva todo um prédio), a forma mais comum – e geralmente mais eficaz – de resolver a situação é através de uma assembleia de condóminos e, sempre que há decisões a tomar, o ideal é fazer-se uma votação por maioria simples. Ou seja, a opção que tiver mais simpatizantes será a escolhida.

Contudo, ao contrário do que se pensa, um condómino não representa um voto. De acordo com a lei, cada condómino tem tantos votos quanto maior for a fracção de que é proprietário. Por exemplo, se uma casa representar 100/1000 do total do edifício, então o voto do seu proprietário corresponde não a um mas a 100 votos. O dono de um outro apartamento, mais pequeno, terá necessariamente menos votos.

Há ainda a hipótese de a questão em discussão exigir uma maioria qualificada, e neste caso a resolução não é tão simples. As votações por maioria qualificada podem significar que o caso exige unanimidade, dois terços do valor total do prédio, ou ainda uma votação sem oposição (em que pode haver votos em branco e abstenções, mas nenhum voto contra).

Seguros em dia

Para que não corra o risco de deparar com despesas “surpresa”, tenha atenção aos seguros do condomínio em que vive e certifique-se de que estão em dia…

Dentro de um condomínio, há dois tipos de seguros a considerar: o seguro de acidentes de trabalho – sempre que o condomínio tem pessoas ao seu serviço – e o seguro multi-riscos ou de incêndio, para salvaguardar o imóvel em si. Tanto um como outro devem estar sempre em dia, já que caso contrário os condóminos ficam sujeitos a prejuízos e penalizações. Em alguns casos, é ainda necessário recorrer a um seguro de responsabilidade civil, para cobrir situações não previstas pelos dois outros casos.

Acidentes de trabalho

De acordo com a lei, todos os condomínios que tenham pessoal de serviço – sejam porteiros, empregados de limpeza, jardineiros, etc. – são obrigados a contratar um seguro de acidentes de trabalho. Estes seguros custam em média 150 a 200 euros por ano e garantem a responsabilidade da entidade patronal (neste caso os condóminos) pelos acidentes que os empregados possam sofrer em horário laboral, incluindo durante as deslocações de e para o local de trabalho, assim como eventuais doenças profissionais.

Uma vez que a contratação deste tipo de seguros é, no caso dos condomínios, obrigatória, a penalização pelo seu incumprimento pode ir até 25 mil euros. Para além disso, e caso não tenha seguro, se um funcionário sofrer um acidente que o incapacite, temporária ou definitivamente, o condomínio é obrigado a arcar com todas as despesas, o que em alguns casos pode representar muitas centenas ou mesmo milhares de contos.

Seguros de incêndio ou multi-riscos

É da responsabilidade de cada condómino a contratação de um seguro que proteja as paredes da sua casa e as partes comuns ao prédio (como o terraço, telhado, etc.). No entanto, o ideal seria contratar um seguro de incêndio ou multi-riscos para habitação ou condomínio, que para além de ser mais abrangente acaba por ser mais económico. Para além dos incêndios, um seguro multi-riscos também previne situações como a queda de um raio, explosões, actos de vandalismo e terrorismo, inundações e fenómenos sísmicos, entre outras.

De forma a calcular o valor a ser segurado, pode usar como referência o preço da habitação por metro quadrado, definido anualmente pelo Governo.

Seguro de responsabilidade civil

A contratação deste tipo de seguro é necessária apenas quando não tiver um seguro multi-riscos, ou quando este não inclui uma cobertura adequada da responsabilidade civil de empregados domésticos. Para além de outras situações, este tipo de seguro indeminiza terceiros por eventuais acidentes causados por uma empregada doméstica (como a danificação do vestuário de uma visita, por exemplo).

Esta chamada de atenção aplica-se tanto aos seguros-habitação como aos seguros-condomínio. Seja particularmente ou de comum acordo com todos os condóminos, o seguro de responsabilidade civil é algo a ter atenção, principalmente quando o seguro multi-riscos

A Manutenção do prédio

O que fazer quando o prédio precisa de obras? Saiba a quem pode recorrer e evite os tradicionais conflitos entre vizinhos.

Em primeiro lugar, saiba que não pode recorrer a programas de apoio do Estado para financiar obras de manutenção no prédio onde vive. Então, convém estar a par das melhores soluções para pôr em prática na altura de reunir o dinheiro necessário para as obras.

Para prevenir os problemas que inevitavelmente surgem entre os condóminos sempre que o prédio precisa de obras, o condomínio deve criar um fundo de reserva, destinado a garantir a sua realização quando estas forem necessárias. A criação deste fundo é bastante simples:

Todos os condóminos contribuem, no mínimo, com 10% do valor da sua quota de condomínio – embora possa ser escolhida uma outra percentagem, em assembleia. Este fundo deve ser depositado numa conta poupança-condomínio, que goza da mesma remuneração e benefícios fiscais que uma conta poupança-habitação. Há, no entanto, que ter em atenção que esta conta só pode ser movimentada ao fim de um ano e sempre para os fins previstos no contrato – obras de conservação do prédio. Se tal não acontecer, os condóminos vêem-se obrigados a repor os benefícios fiscais acrescidos de 7% de juro anual.

Para a movimentação da conta é habitual os bancos exigirem a apresentação da acta da reunião em que foi deliberada a realização das obras, para além do projecto e o orçamento da empreitada.

As contas poupança-condomínio com mais de três anos conferem aos seus titulares o direito à concessão de um empréstimo para a concretização das obras, empréstimo esse que será determinado de acordo com o ritmo, o valor e a regularidade dos depósitos. O empréstimo nunca será superior à diferença entre o valor das obras e o saldo da conta.

Decisões Difíceis

Imagine que, cansado dos problemas que é obrigado a resolver, o administrador de um prédio resolve desistir do cargo. De repente, e a meio do ano, o condomínio está sem administrador e os condóminos vêem-se obrigados a escolher o mais rapidamente possível alguém que ocupe o lugar, e isso passa pela eleição ou nomeação de um outro condómino.

No entanto, e apesar de ninguém ser, regra geral, obrigado a aceitar a administração do condomínio a seu cargo, existem algumas circunstâncias em que é difícil encontrar uma solução e os condóminos podem ser obrigados a aceitar a incumbência. Enquanto não é escolhido um novo administrador, e para que o condomínio não fique sem um responsável por muito tempo, a lei prevê que o antigo administrador permaneça em funções até que seja escolhido o seu sucessor.

Mas também pode dar-se a situação inversa, ou seja, apesar de o actual administrador não pretender abandonar a sua função, os condóminos podem, por exemplo, descobrir irregularidades nas contas da actual administração, ou simplesmente declararem-se insatisfeitos com o trabalho do administrador.

Naturalmente que, num caso destes, a solução é despedir o administrador, e isso passa por um processo semelhante ao da eleição:

O primeiro passo é convocar uma assembleia de condóminos com a ordem de trabalhos “Exoneração”. Esta assembleia pode ser promovida desde que os condóminos a favor da exoneração representem pelo menos 25% do valor do prédio. Uma vez em assembleia, basta proceder a uma votação por maioria simples e registar a decisão em acta.

Se por algum motivo não for possível reunir o número mínimo de condóminos para proceder ao despedimento do administrador, o condómino que entende que o administrador não está a desempenhar convenientemente as suas funções pode requerer a exoneração em tribunal. Perante provas de irregularidades ou negligência da administração, cabe ao tribunal decretar a exoneração. E caso seja necessário e/ou pretendido, os condóminos podem ainda recorrer a um pedido de indemnização.

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